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十年经历四次更新换代 城市综合体投资需要新思路

2014-02-11 08:52:01来源:无锡商报
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金太湖广场现今门可罗雀。
 
  锡城的城市综合体经过多年如火如荼建设,到了该“冷静”思考的时候了。部分市场和相关专业人士日前向记者表示,十年经历了四次更新换代的无锡城市综合体,在如今激烈的市场竞争环境之下,只有做到更有特色更具专业,才会有更长远的生命力。

  分析——商铺一卖了之是颗定时炸弹

  最近一项调查显示,锡城近两年商业设施新增面积将达百万平方米,相应需要年销售60亿元才能维持营运成本。这也意味着包括城市综合体在内的市场竞争将达到空前白热化程度,机遇与风险并存。

  产权过度分割风险大

  目前,锡城的城市综合体主要分布在市中心和社区。两者因服务对象不同,定位也不一样。市中心综合体以服务中心商务区人群为主,商品门类全、业态也相对高端。社区综合体以服务社区为主。市商务局有关人士认为,目前不少在社区的综合体出现了“销售热、经营冷”的情况,这与综合体、社区商业间的同质化竞争有很大关系。

  据该人士分析,这几年锡城大力发展社区商业,现在很多房地产都会配套商业设施,保证居民的基本日常需求。特别是在一些新开楼盘中,各种生活配套项目一应俱全,服务体系本身已经成型。“其实作为社区商业来说,只需要一些辅助的商业,但有些房地产开发商造造就变了味,最后成了一个小型综合体,服务半径过大。”这名人士称,房地产业很少有专门搞商业的,他们只管卖铺不管经营,卖掉商铺后就找专门的商业地产经营公司来管理。如果小区旁再建大型综合体,双方“摩擦”不可避免。如果商业再定位不准,就肯定要出现频繁的关门现象。

  “社区商业自有物业应该要持有一定比例,全部一卖了之的后果是一颗定时炸弹。”该人士称,就像中山路上关门的大洋百货、新世界百货一样,产权被分割得七零八散,小业主多达四五百个,势必影响到日后的出租,这对业主来说是不小的风险。

  特色化服务是发展趋势

  从锡城现有的城市综合体来看,餐饮是绝对的主力业态,几乎每个城市综合体都是靠“吃出来的”。而生活配套类服务业态相对比较单一且占比较少。在新港商业集团无锡公司常务副总张觉潇看来,餐饮能带热人气,所以每个综合体都会不遗余力招商。只有人气先做旺了才能带动其他业态的调整,从而盘活整个综合体。不过,从国外比较成熟的城市综合体的业态构成比例来看,餐饮娱乐业态一般占30%左右,40%为服装业态,30%为生活配套业态。无锡对比此标准来看,生活配套类的占比还是较低。从全球成功的城市综合体来看,生活配套类、体验式业态是增加顾客留店率的最有效的办法,也是趋势。

  “综合体的服务功能会越来越细分,不可能一家吸引超半径的服务人群。”张觉潇认为,今后综合体的特色化服务会更明显。比如宝龙广场服务新区,哥伦布广场服务广益地区,万达广场服务河埒地区,各家都会根据所在片区人群的消费特点而做调整,打好服务牌。其实目前来看,不少综合体已经慢慢开始变脸。比如万达广场减少了服饰类商品的比重,增加了体验类业态的比重。阳光广场在近期的调整中也重新定位为“超社区店”,对6.8万平方米的场地进行了全新规划,加大了儿童主题商业业态的比重。同时,张觉潇认为,一家综合体内的业态也不能相互“掐架”,应尽量避免业态重合带来的损耗。

  提醒——投资商铺需关注开发商规划

  一项调查显示,这两年恒隆、苏宁等几个新的城市综合体相继开业,加上即将建成投运的海岸城、万象城、英特宜家等几个综合体,市区将新增商业设施面积约100万平方米,必须要达到年度销售额60亿元才能实现商业运营基本平衡,商业营销的压力极大。虽然综合体带来商业机遇,但其中的风险却也不容忽视,综合体内一些没有特色的店铺倒闭也就不足为奇。这也是包括海岸城、万象城等一些综合体选择一再延迟开业的原因。

  市商务局相关人士建议,投资者在选择综合体开店时应该首先给店铺定位:究竟是服务片区商业中心,还是仅仅为社区服务。锡城一位商铺研究者蔡先生在接受记者采访时认为,连锁品牌承租能力较强,市场布局一般不会盲目。但对于小业主来说,需要充分关注运营方是只图短期回报还是打算长远经营。一个城市综合体是否值得投资,要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大,以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。“应该尽可能购买开发商、投资商持大量自有物业的项目,这样的物业才可能被开发商自己经营好。另外还要尽可能选择有实力、有成功经验的品牌开发商。”蔡先生建议。
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[责任编辑:李霁]
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