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新华日报:调供求去库存,稳楼市靴子落地

2015-03-30 15:42:24来源:新华日报
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  国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,昨日下发。通知重点在于调节市场供求、加速库存去化。

  东南大学经济管理学院副院长、博士生导师李东认为,两部委对土地、规划做出更适合市场需求的调整,发出了力促住房消费、维稳楼市的强烈信号。

  有限、有供,从土地源头平衡供求关系

  两部委通知首条提出要“有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模”,同时要求,供应规模过大的区域减少甚至暂停供地,而对住房供求矛盾较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

  对于库存高企的三四线城市而言,当前一方面要控制市场进口,即减少土地供应,另一方面还要打开出口,即增加购房需求,才有可能逐步缓解房地产市场供需矛盾。对一线城市和热点二线城市而言,供大于求的矛盾总体并不突出,需要适度增加中小户型用地和保障房用地的供应。

  省住建厅相关负责人表示,将根据两部委要求,督促和指导各地加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,“这几年省里已开展了住房建设规划的研究,还将编制十三五住房发展规划。”

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,抓土地、调供求、去库存成为楼市新政的一个重中之重。具体到南京,2014年因为2013年的住宅供应紧张而把商品住宅供地量增加到500公顷,增长25%左右,今年随着这些地块的上市,住宅供应开始出现供过于求的趋势,从平衡供求的角度来讲,今年有必要在土地供应上进行调节。

  无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者,近年来无锡土地供应太多,使得楼盘建设量大。2014年无锡市区土地市场总成交面积222.31万平方米,创下近十年成交新低。而当地不少知名房企持有土地的库存量已可卖2年以上。在这种情况下,政府会继续控制土地供应,不排除一些区域零供地的情况。

  小户型配比不再受限,未开发房地产用地可转型利用

  通知最引人注目的亮点,在于提出:在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,可适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整。此外,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可研究制订未开发房地产用地用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导这类用地转型利用,用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。

  “南京的‘90/50’很可能因此取消。”南京林业大学社会学系主任孟祥远分析,此前国家曾制定“90/70”政策,即城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上;去年3月南京又出台“90/50”政策,随着房地产市场“去行政化”,小户型配比限制政策应会逐步退出,户型配比依市场需求实际而定。

  南京市规划局宣传处处长彭俊说,在供求不平衡的背景下,对用地适当改变用途有积极意义,后期将研究更为细致的政策。

  据了解,当前不少三四线城市,已经出让还未开发的住宅用地规模庞大,现在楼市面临的问题不仅是去住房的库存,还要去住宅地块的库存,很多企业和资本深陷其中,既无力开发,又转让无门,无人接手。土地用途可变,可以盘活存量,损有余以补不足。

  购买商品房作保障房,为高库存“解套”

  两部委通知明确,进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。业内认为,这让存货多的开发商面临解套机遇。

  省住建厅住房保障处处长曹云华告诉记者,省里已经在研究相关政策,并已在近期会议上鼓励各地因地制宜、因城施策,从市场上筹集小户型房源做保障房。“徐州等地已在考虑近期出台相关政策。在这之前,江苏保障房筹集渠道已经多元化,像常州已经收储二手房做公租房,南通、扬州、徐州等地已回购商品房或集体土地上的住房用做棚改安置房,这样可以减少保障房建设时间。”

  此外,我省还鼓励各地采取货币化安置方式解决保障对象住房难题,让保障对象拿着钱去市场上购房。省住建厅住房保障处副处长汪享生坦言,今年以来,各地商品房库存量进一步攀高,政府回购商品房作为保障房,有利于缓解三四线城市高库存,也能确保完成艰巨的保障房建设任务,这是一举两得的调控思路。

  稳定住房消费,楼市政策有望进一步宽松

  省住建厅有关负责人表示,当前房地产调控坚持分类指导,因地施策,符合市场运行规律,有利于缓解资产泡沫,抑制金融风险积累,也有利于降低居民生活成本,提高消费水平。

  南京工业大学房地产管理系主任吴翔华分析,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,后期金融、税务等部门应还有跟进举措,有望在营业税征收、首套房和二套房首付比例降低等环节进一步放松。

  事实上,楼市自住需求依然大量存在。记者了解到,即便在商品房库存销售周期长达25个月的无锡,当前当地改善性住房需求占比也十分突出。无锡365地产家居网近期报告显示,当地仅拥有1套住房的人群占比不足五成,有意再购房改善居住的达60%,且多自住,投资占比仅11%。

  而昨日,在两部委政策出台之后,春节后鲜有楼盘上市的南京迅即出现了年后首次上市潮,城北新盘中国电建海赋尚城以15300元/平方米的理性低价首开,到场客户过千组;麒麟楼盘中南世纪雅苑、城南楼盘宋都南郡均推出新房源,现场人气都比较旺盛。双休日还有多盘推新。可以看出,在政策红利下,交投双方信心已有所升值。

  本报记者 汪晓霞

[责任编辑:顾泉敏]
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