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地铁搜城记:商机无限,地铁物业开发有待深挖

2014-07-08 08:45:26来源:无锡日报
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  走在武汉街头,沿路最常见的便是一个个由蓝色围档拦起来的施工场所——一个城市里,八条地铁线同时开工建设,足以让武汉冠上“大工地”的称号。按规划,从2012年到2017年,武汉每年都将有一条地铁线建成开通。

  地铁建设如此紧锣密鼓,在商家眼里意味着商机无限。事实上,在已接连开通的轨道交通1号线,地铁2号线、4号线上,武汉人早已感受到了地铁在重构商圈上的巨大影响力,无论是从北往南的勾连,还是百年汉正街的重生。

  有商家就此放言,五至十年内,武汉还将迎来商业高速发展的重要时期。

  地铁助推,城市商圈步入“大商圈”时代

  站在武商广场门口,无论望向哪个方向,都能看到地铁站点。“地铁中山公园站辐射武汉市最具品质度最繁华的解放大道航空路商圈,武广作为这一商圈中的主力店,占尽天时地利人和”,商场负责人直言。

  一直以来,武汉三镇隔江鼎立,商圈单一而明晰:汉口的武广商圈、武昌的中南商圈以及汉阳的钟家村商圈。以前汉口的人逛街从来不去武昌,武昌的人要逛街也懒得往汉口跑。如今,地铁2号线将武广、江汉路、中南、街道口、光谷五大商圈勾连了起来。市民跨江购物,已成常态。

  直线距离没变,商场之间却“亲密”了许多。武广商圈与江汉路商圈两大地铁站点的双向客流走向显示,江汉路70%的客流是从武广方向过来的,顾客来回串门的频率越来越高。中南与街道口、徐东与楚河汉街等新老商业带,也随着轨道交通的凝聚作用凸显,在“大商圈”时代变得更趋融合。用规划部门的话来说,“历史上以道路为‘线’的商业布局,正在转向以轨道站为圆心的商业围合。”

  老牌商业中心独占鳌头的局面也正在被地铁打破。光谷、江汉路和武广商圈所在地铁站的节假日日均客流,均超过12万人次。与此对应的是,鲁巷广场、中心百货、武商广场及武汉国际广场的人流量,普遍拉升20%以上,而中南路与街道口商圈的客流却被“抽”走,流向了另外3大商圈。当地媒体总结说,地铁“重塑光谷,拯救中南,加热江汉路”。

  随之而来的是三镇多个商圈洗牌重组。

  “地铁线基本上覆盖了武汉市主流商圈,如果消费者觉得一家商场不行,乘几站地铁,不出几分钟就跑到下一家商场了。想要留住顾客必须更有特色、竞争力,优化有吸引力的购物氛围。”全国知名的精致高级百货店武商广场有关负责人告诉记者。

  武汉国际广场华丽转身为奢侈品牌集中的时尚地;坐守江汉路老商圈的中心百货成功转型为“潮店”;群光广场、亚贸广场也抢在二号线开通之前完成了升级;中商广场、新鲁广重新开业……武汉进入地铁时代,不仅改变了市民的出行习惯,而且也改写了武汉商业版图,武汉商业势力角力随着地铁开通进入一个新的阶段。

  可以想见的是,随着无锡地铁的开通,曾在武汉上演的商圈融合与竞争升级,也必将在无锡以新的面貌重演。

  人跟线走,地铁建设引领商业发展

  汉口北“打货”去!武汉当下的这句流行语,说的是汉正街的整体搬迁。记者在武汉探访得知,百年汉正街移址汉口北续写辉煌中,有个和轨道交通相关的“5公里”故事。

  汉口北,体量动辄上百万平方米的鞋业、汽车等十大专业批发市场一字排开,铺面装修精致的各式特色小商品市场鳞次栉比,来自全国各地的客商摩肩接踵,满载小商品的电动车、货车在四衢八街川流不息。到目前为止,老汉正街已有三成放弃老地盘在此生根。

  从2006年开始建设,“汉口北”的快速发展却也暴露出交通短板。从主城区到汉口连接通道有限,开车往往需要1个多小时,在老汉正街商户陆续启动搬迁之后拥堵现象日益严重。当地政府思量再三,决定将轨道交通1号线由堤角向北延伸5.69公里开抵汉口北。今年5月28日,新延长的三站开通运营,武汉市新城区自此迈入地铁时代。

  汉口北商贸物流区管委会负责人廖传林说:“别小看这多开的5公里,地铁引领城市格局功能充分发挥。同时,轻轨成为撬动整个汉口北市政配套的龙头,彻底改变了这里的交通格局。”

  地铁规划“先行一步”,服务城市发展的理念体现得淋漓尽致:在串联原有大商圈的同时,不忘兼顾特色街区和新兴商圈的培育。虽然在地下每延伸一米都是“烧钱”,但是用这种办法,可以把客流引到特色商业街或者处在培育阶段的商圈进行消费,从长远来看对整个城市商业的合理布局和健康发展都有不可估量的价值。

  穿过有待开发的洪山区和青山区的4号线,同样是一条“人跟线走”的地铁线路。车站选址借鉴了“TOD”模式,即以公共交通为导向的城市开发模式,在城市尚未成片开发的地区,依托地铁站,建成集办公、商业、教育、居住为一体的新城区。

  地铁给沿线楼市带来的巨大改变已毋庸置疑。地铁2号线开通后,沿线二手房价格上涨了2%-5%。光谷步行街商圈的房源,原价100万元的,地铁开通后,直接被一口价喊到了120万元。在位于青山区的地铁园林路站附近,记者看到了扎堆开发的还建房,高大上的建筑风格让人很难相信这是农民安置房,这里的房价已经超过6000元/平方米。

  轨道交通之于城市,如同血管之于身体,某种程度上,现代城市经济的发展沿着轨道交通加速前进,已是不争的事实。武汉以实践证明:轨道交通的建设从设计和规划上要做到位,使其具备前瞻性,才能让“洼地”实现向“热土”的转身。

  商机无限,地铁物业开发有待深挖

  相对于地铁对于城市商圈的深度带动,地下商业空间的开发,在武汉仍是一个需要开挖的富矿。

  记者在采访中发现,其实早在2012年底,在即将步入地铁时代时,武汉就已意识到了地铁运营的重要性,并且借鉴香港的成功经验,摸索一条具有武汉特色的“地铁+物业”的创新道路。但时至今日,武汉地铁商业运营的开发步子却迈得缓慢。

  武汉地铁集团土地综合开发事业总部副总经理张远飞说,武汉地铁的物业分为“大物业”和“小物业”两种。“大物业”指站点地面上方盖的配套综合楼或地下空间规模超过1万平方米的空间,这种由地铁集团土地综合开发事业总部整体对外招商,中标单位再将其自营或转租。“小物业”则指站厅层小规模的商业空间,由地铁集团运营公司对其进行招商。

  今年3月底,武汉地铁、地产两大集团签署协议,联手开发武汉地铁物业的首个房地产项目。而据透露,早在2号线规划之初,当地规划部门就已出台相关规定,明确了针对地铁上盖物业建设的优惠政策。所以,两大集团的联手称得上是“早有计划,却来得太迟”。

  洪山广场是武汉地铁2号线和4号线的转乘站,因地处商圈、周边大型公共服务设施齐全,其广场地下空间,一直被业内人士评价为“商机无限”。

  就这样一个“商家必争之地”,

  去年3月推出首年度租赁经营及物业管理权拍卖,却遭遇了流拍,原因是竞拍人数达不到竞拍法定数量。西广场商铺虽然拍卖时一片火热景象,说好要来的肯德基、星巴克、屈臣氏也犯“拖延病”,迟迟未见开张。

  地下商业难道真的无利可图么?在2号线中山公园站通向武商广场的地下通道上一家叫“黛丽”的杂货店里,女店主正忙着接待来往人流中驻足询问的客人。她告诉记者,店里卖些裤子包包之类的小东西,自从地铁开通之后,每天生意翻了两番。旁边卖吃食的还要厉害,一天营业额能有七八千元。她指着对面即将营业的店铺说,这两边都是属于商场的店面,地铁一开通,租金涨了不说,店面还很受欢迎呢。

  年初的武汉两会上,一位政协委员曾提出,相对北京上海,武汉缺少对地铁站点周边的商业布局,需要专门针对武汉地铁对商业的影响加强专题的研究,进行再评估和再完善。

  地铁为城市带来的巨大价值无法估量,但是地铁建设的巨大成本必须由地方政府主导先行投入。巨大的资金投入,想通过地铁运营收回,几乎是不可能的。目前来看,地铁沿线物业综合开发是弥补地铁建设资金不足的有效途径。如何在地铁、地铁站的建设和运营过程中,实现商业功能和社会服务功能结合,也是进入地铁时代的无锡需要深入研究的重要课题。记者 刘杨 英洁
[责任编辑:周涛]
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