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投资酒店式公寓回报跑赢利率?

2015-12-11 08:31:00来源:无锡商报
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  不久前,刘女士支付了50万元首付,在滨湖区买下了一套精装酒店式公寓。刘女士告诉记者,现在贷款利率下降,买房的成本要降低很多,自己家里本身已经有住宅了,买一个酒店式公寓用来投资非常不错。记者了解到,即便是在利率下调前,酒店式公寓也是一个较为热门的投资选择。在今年房地产市场回暖的行情下,对于买房投资,不少人又开始蠢蠢欲动起来。

   利率降低成本减小  

  自去年11月以来,央行已经连续6次降息,仅年内就已降息5次。年初时贷款购房,5年期以上基准利率为6.15%,目前已降到了4.9%,房贷利率降至10年以来的最低值。对于购房者来说,利率降低,最直接的体现就是买房成本减小。对于已有住宅的购房者而言,再次买房成为最佳的投资方式之一。

  刘女士给自己算了一笔账,如果按照100万元的总房价计算,按商业用房需首付五成后,剩下的50万元贷款10年,贷款利率为4.9%乘以1.1即5.39%,等额本息月均还款5399.1元。该公寓开发商承诺头8年每年返还总房价的9%作为收益,即头8年每月可收入7500元。这样算来,每月的收入除了可抵扣贷款,还可以净赚2100多元收入。8年之后,该公寓既可用于自住,也可用于托管出租。

  刘女士说,买房前她曾仔细考察过这个酒店式公寓,“地理位置优越,紧邻地铁口,户型也设计得比较好”,她觉得相比起普通住宅而言,这种产品的投资回报率会更高些,而且酒店式公寓是精装出售,购房者不需要再考虑装修的问题,对于买房投资者是比较省心的。即便是对于8年后的市场,刘女士也是充满信心:“这个地段有市场需求,应该能租出一个好价位。”

   时热时冷存量过大  

  记者在走访中发现,酒店式公寓的购买者一般有两种:手握有余钱的投资客和手中没钱的刚需者。投资客手中多数已有多套住宅,购买酒店式公寓的初衷,也多是用来投资,甚至以租养贷。而对于刚需人群来说,酒店式公寓在价格方面历来低于同地段的住宅产品,而酒店式公寓有着小户型、低总价的特点,使得以50万元总价买一套房子成为可能,因此某些区域内也会有人买单。

  在房产业内人士看来,现在促使一些投资者再度把目光放到酒店式公寓上来的最主要原因,就是利率的降低。在没有其他更好的投资渠道的情况下,一些投资者还是会选择再度回到房地产市场中。“酒店式公寓总体来说,仍然是一种投资型产品。”业内人士称,酒店式公寓的市场情况会受到宏观经济影响,比如在这一轮经济周期内房产投资并不是重点,那么相应的酒店式公寓市场比较冷淡,前段时间股市好的时候有过短暂的上扬,但热度马上就降下来了,所以其投资性的特点还是很明显的。

  需要注意的是,2011年住房限购限贷后,我市非住宅开发量增多,多种投资主体纷纷涌入。受市场总体需求制约,非住宅去化缓慢,存量持续高位运行,目前各种问题显现:商业数量过多、分布集中,同质化竞争突出,普遍运营不佳; 办公销售困难、改公寓出售低价竞争等等。酒店式公寓同样面临着高库存下的自我激烈竞争,市场分化明显。一些地段好、经营模式好的酒店式公寓相对成交情况比较好,另一些楼盘则仍然长期处在“卖不动”的环境里面。

   后期如何运营是关键  

  “从产品本身来说,酒店式公寓虽然拥有类住宅属性,但是其作为替代住宅并没有形成很好的市场。”业内人士表示,酒店式公寓土地使用年限一般为50年,水电气等均按照商业标准收费,若是自住的话,使用成本相对较高,所以真正刚需者买来作为过渡的人群还是比较少的。对于酒店式公寓而言,比较理性的想法就是将其作为一个长线投资,比较安稳地收取租金收益会比较好。

  至于未来的升值空间,她认为还是要看个案来判断。“酒店式公寓的个案分化会越来越明显,投资者要考虑的不仅是酒店式公寓的租金回报,更重要的还有房价上涨带来的虚拟资产上涨。”她认为,在选择酒店式公寓的时候,地段是首要考虑的因素,因为它直接关系到租金的高低。“以市中心、地铁口、CBD以及周边有大量白领聚集或高新技术产业园区为主的区域,酒店式公寓租金相对会高,也能降低长期空置的风险。”另一个,是这类产品的定位很重要,需要根据客群和目标开发,让产品定位清晰,有差异性和偏向性,避免走同质化。“选择酒店式公寓要考虑开发商如何保证其后期的投资回报,比方说现在有一些酒店式公寓就已经引进了托管等模式,这样跟裸卖的一些酒店式公寓相比,就有了更多的保障,还有一些开发商则引进了其他的一些品牌,或者对酒店式公寓的功能进行其他的考虑。随着产品的差异化越来越大,对于酒店式公寓未来的租金收益,后期如何运营很关键。 (记者 米果

[责任编辑:少康]
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