二手房的“春天”来了？

　　5月，楼市松绑的城市已经达到97个。这次针对二手房定向宽松的城市不少。据不完全统计，通过放松限售、调整首付比例、调整限购等政策为二手房松绑的城市至少就有17个。密集的政策支撑下，典型城市的二手房成交有了复苏的迹象，环比降幅进一步收窄。但二手房的整体复苏节奏比新房市场还要慢，市场尚未企稳。数据显示，10个重点城市成交面积同环比齐降，前5月成交面积累计同比下降46%。好消息是，二手房市场同比和累计同比数据已经止跌。二手房的“春天”，应该不远了。

　　17城二手房定向宽松

　　去年多个城市二手房市场进入“指导价”时代。这一政策可谓是打了楼市的“七寸”，再加上信贷资金管控的政策组合拳，二手房市场经历了一段长达近一年的下行周期。如今，二手房再次成为部分城市政策发力的重点。这一次，政策的主基调是放松。

　　5月，97个省市迎来楼市政策松绑，其中二手房政策宽松的城市就有17个，占了总量的近五分之一。核心目的在于促进二手房的流通，盘活二手房。

　　比如缩短限售年限，西安、哈尔滨、南京、苏州等10个城市放松限售，其中苏州更是不再限制二手房转让年限；南京在调整了限售年限后，又在5月20日全面取消二手房限购，由于触碰政策底线，于当日被紧急叫停。杭州、合肥、大连政策则在需求端开了个“口子”，将一部分需求转移至二手房市场。比如杭州“517新政”将社保“4改1”，非杭州户籍购买二手住宅，社保缴纳要求从4年降至1年；落户未满5年的家庭购买二手房，取消2年社保要求，落户即可买二手房。

　　二手房成交止跌

　　政策的利好，为二手房市场带来了好消息，5月二手房市场出现了回暖迹象。CRIC监测的10个重点城市成交344万平方米，环比下降7%，同比下降40%。对比4月数据，同环比降幅均有所收窄，其中同比降幅收窄了16个百分点。

　　与新房市场相比，二手房市场的复苏比较晚。CRIC数据显示，重点监测的30个城市5月新房成交面积为1318万平方米，环比上升4%，新房市场已开始筑底。

　　从城市来看，有的城市同环比开始止跌，有的城市还在继续下行。整体企稳仍然需要一些时间。政策力度较大的大连，二手房成交面积环比涨幅最大，达到了36%；前5月累计成交面积同比增长60%，是10个重点城市中唯一一个累计正增长的城市。政策层面来看，5月20日，大连全面放开二手房限购，对市场刺激作用明显。5月成交套数继去年8月以来首次突破3000套以上。

　　除了二手房定向宽松城市复苏以外，部分城市在限购、放宽落户等方面进一步放松，东莞、佛山二手房成交规模也明显上涨，环比涨幅分别为16%和11%，东莞同比更是上涨了54%。深圳作为全国首个出台二手房参考价格的城市，二手房成交经历了长达一年的回调，成交面积连续13个月同比下降。至5月份，成交面积环比增加17%，同比下降28%，同比降幅较4月收窄19个百分点，出现了比较明显的止跌迹象。

　　库存高企，成交仍在低谷

　　二手房定向宽松之后，重点城市二手房挂牌数量和挂牌价提价先于成交而动。以同为长三角城市的苏州和杭州为例。

　　先来看苏州，CRIC监测数据显示，截至5月30日，苏州全市二手房挂牌房源规模接近了13万套，较5月9日新政前，增加了六千余套。二手房库存的增加，进一步拉长了整体成交周期。5月苏州共成交3324套，环比增4.8%，同比降幅仍然达到49%，且成交套数已连续12个月下降。当前无论是成交面积还是成交套数，均处于2020年2月以来的低点。

　　相反，杭州二手房市场恢复速度较快。去年1月，杭州出台新政，增值税免征年限由2改5，二手住宅月成交量不足五千套，去年9月以来，二手房信贷政策收紧，二手房月成交量下降至两千套左右。杭州一家中介公司的周先生过去一年感受到了二手房市场带来的压力，他所在门店带看量几乎是逐月减少，迫于压力，门店在4月末选择了闭店，最终没撑过“517新政”。

　　新的政策在持续发酵。杭州西湖区一家中介人员告诉我们：“新政一周后，带看基本就恢复了，签约量也有在攀升，部分房东也在政策后出现了一部分涨价的情况。”从成交来看，杭州5月二手房成交套数突破了4800套，环比增25.5%。这一数据是去年6月以来新高点，但相较于去年5月的6853套仍有一定的差距。上述西湖区中介人员表示，二手房成交热度在6月份还会持续。

　　二手房市场再次成为房地产调控的第二战场。当前重点城市普遍存在二手房市场库存高企，但成交仍在低谷的尴尬处境，政策核心仍在于恢复二手房交易，促进市场有序流通。随着政策的持续发酵，二手房市场或将在下半年迎来触底反弹，但市场反弹的“幅度”要看城市政策力度有多大。政策松绑之后，二手房市场成交规模回归至正常水平仍需要较长一段时间。

　　（丁祖昱评楼市）