乡镇板块崛起支撑城市发展新格局

　　融创进驻洛社，万科、龙湖首入阳山，新力、大发地产进驻胡埭镇，保利路劲联合开发梅村地块……从无锡近两年的土拍来看，土地市场的格局日趋明显，主城区的开发建设越发成熟，可建设地块也越来越少，致使有潜力的乡镇板块成为下一个开发“宝地”。据土拍网数据，2020年至今，无锡市区共成交49宗涉宅用地，其中15宗位于乡镇板块。从玉祁、钱桥，再到东港、胡埭、梅村等地，区域价值不断提升。从城市中心到四周，无锡的楼市版图也越来越大。

　　乡镇板块越来越受青睐

　　板块，本来是一个地理学术语，被开发商引用，指地段特征明显、新盘集中放量的某个房地产开发区域，范围弹性很大。无锡除了有具体划分依据的经开区、太科园、锡东新城、惠山新城等，大多零散的小板块多以街道作为划分依据，范围比较模糊。仅新吴区就可分为江溪、硕放、旺庄、太科园、鸿山、梅村等多个楼市板块。城市不断发展外延，催生了板块的崛起。

　　在无锡市城市总体规划（2016－2035）中，规划市区形成“一城两核三片六组团”的总体空间布局。“一城”指由梁溪区、滨湖区全部和锡山区、惠山区、新吴区部分组成的中心城。“两核”指中心老城和太湖新城。“三片”指锡东新城片区、惠山新城片区、高新片区三个产城综合片区。“六组团”则指玉祁-前洲、洛社、阳山、东港-锡北、羊尖、鹅湖六个外围城镇组团。业内人士认为，无锡城市外围建立卫星城，通过乡镇的土地供应来缓解市区的居住压力。同时，通过城市的扩张，让整个无锡均衡发展起来。

　　这一布局着眼无锡未来长远发展，进一步细化主城区和各组团的职能分工，将使无锡的城市功能、定位更加清晰，各板块职能分工更加明确。而目前楼市中所称的乡镇板块也大多集中在这“六组团”中。

　　随着无锡城市框架的快速扩张，“南进北拓、东联西优”的发展战略，担任重要角色的城市边缘板块在悄然中发生着翻天覆地的变化。各品牌房企的相继进驻，重大项目落地，乡镇板块正在为无锡楼市增添新活力。

　　城市纵深发展带来乡镇板块利好

　　“全市的交通路网打造为乡镇的崛起提供了客观的发展基础。”据土拍网锡常公司总经理张奕妍介绍，以地铁为例，无锡正通过地铁，把城市骨架进一步拉大，用地铁的触角去发展乡镇板块中成熟且具备潜力的地方。地铁一二三号线相继通车，串联起了无锡东西南北四个方位，对整个无锡的发展产生了至关重要的作用。作为“六组团”的阳山、洛社、玉祁、东港、羊尖、鹅湖等乡镇板块，未来也有地铁四号线二期和五六号线串联。未来，地铁对于无锡城市发展的作用，不言而喻。

　　除此之外，城市快速干道的改造也在一定程度上缩短了乡镇与城市的距离。张奕妍表示，随着S1、S2无锡至江阴城际轨道交通工程的推进，建成之后最先受益的应该是惠山新城了。惠山新城一直以来都是无锡的房价“洼地”，除了低房价外，区域内的优质学区——省锡中实验学校小学部、初中部，惠山万达广场、地铁一号线堰桥站也是广大购房者选择该区域的主要原因。S1线一期工程的开工建设为惠山新城区域交通配套再添砝码。

　　“为推进玉祁的城镇建设，即将开始动工的锡西环线北延伸线已经列入了无锡市重点工程。”近日，“玉祁区域发展城市论坛”在尚田小镇举行。会上，玉祁街道党工委委员邓哲熹通报了当前玉祁正在推进的重大交通项目，这意味着未来的玉祁不仅仅是沪宁线上的中心点，也是太湖与长江的中心点。区域交通利好，助推了区域价值提升。板块内，借助科技探索智慧人居的实地常春藤地产，为玉祁的全面发展打造了高质量人居典范。深耕土地推介的张奕妍也认为，“交通短板补上之后的乡镇，就成了诗意栖居的乡村，不仅留住了刚需购买力，甚至有人愿意去乡镇购房，改善居住环境。”

　　产业良性循环助推区域价值增长

　　“无锡的乡镇有着强大的工商制造业基础，乡镇居民同样拥有较高的收入，刚需和改善型置业需求旺盛。”张奕妍介绍，像胡埭、梅村、鸿山、硕放等近年来区域发展较快的乡镇，还有持续不断的优质产业导入，进一步带来了较为可观的置业需求。

　　梅村位于无锡新吴区东南方，不仅历史悠久，近年来作为无锡东部的经济重镇，覆盖包括机械装备及汽车零部件产业、电子信息、新能源新材料等优质工业企业800家左右，一直都是无锡外资企业、合资企业的集中地，产业发展带动了人才流量，也进一步带动了刚需置业需求。

　　而位于滨湖区的胡埭板块也一直是工业企业汇集地。胡埭镇本土首家A股上市企业——无锡派克新材料股份有限公司，专业从事金属锻件研发、生产和销售的高新技术企业，公司拥有专利27项，与中国航发集团、航天科技集团、西门子等国内外众多大型优质客户形成了稳固的业务合作关系。业内人士认为，正是依托像派克新材料这样的龙头企业，胡埭不断构筑起产业升级、经济腾飞的强劲引擎。胡埭工业园区，汇聚了诸如派克新材料股份有限公司等众多高新产业企业。目前，企业总数达到2458家，其中工业企业1800余家，具有独特竞争优势和错位发展优势的产业经济体系全面形成。

　　今年，无锡头号工程——太湖湾科创带建设提上日程。胡埭刚好处于太湖湾科创带的覆盖范围中，这样具有高度的战略规划，势必会让更多高新产业和高端人才涌入胡埭。近日，从无锡市自然资源和规划局网站公示的资料显示，胡埭板块还将新增7幅教育用地，其中，有一幅幼托用地位于安泰路与胡安路交叉口东北侧，与该幼托用地一路之隔的就是胡埭纯新盘熙悦滨湖湾。项目打造了15栋总高11层的小高层产品，高品质楼盘将带来高品质人居体验。

　　惠山重镇洛社产业发展同样强劲。其拥有6000多家工商企业，产值超亿元的企业有近60家，工业园区和信息物流产业园已经成型；锡山区的厚桥、羊尖、东港等板块专注的电子信息产业，目前也已接近300亿元规模，初步形成了产业链条和产业集群效应……

　　时至今日，随着乡镇板块在土拍中的一次次表现，可以发现，人们对于“乡镇”的态度逐步改变，越来越多的“乡镇”光从配套看，也足以独立成城。未来，无锡的整体框架也会以主城为核心、各大新城为副核心，“一体两翼”为主要策略，持续向外发散，形成统一的整体。目前，无锡乡镇板块，正处于快速发展期，伴随着学校、医院、商业、人口导入等利好出现，加上品牌开发商的入驻，乡镇板块的发展将驶入“快车道”。

　　（葛惠）