楼市版图群雄而起，谁才是主角？

　　作为长三角核心城市之一，无锡自古依水而生，因水而兴。但是随着经济的快速发展，城市规模的扩张，无锡改善型居住条件的需求推动了房地产业的发展，各大板块应运而生。目前无锡各个楼市板块轮动发展，继太湖新城、锡东新城、惠山新城之后，如今各大乡镇板块异军突起，包括梅村鸿山组成的“大鸿梅”板块、钱桥与洛社所在的锡西板块。楼市版图群雄而起，呈现出百花齐放的态势。

　　乡镇板块成为开发“宝地”

　　板块，本来是一个地理学术语，被开发商引用，指地段特征明显、新盘集中放量的某个房地产开发区域，范围弹性很大。无锡除了有具体划分依据的经开区、太科园、锡东新城、惠山新城等，大多零散的小板块多以街道作为划分依据，范围比较模糊。仅新吴区就可分为江溪、硕放、旺庄、太科园、鸿山、梅村等多个楼市板块。此外，楼市板块还包括拥有得天独厚山水资源的渔港、城市副中心的河埒口、商业簇拥的锡山云林荟聚、因空港而兴的硕放、山水佳绝处的蠡湖新城、胡埭、马山等。城市涌动的能量，开始四处寻找突破口，催生了板块势力的崛起，也瓦解了无锡一直以来单中心的城市格局。

　　在无锡市城市总体规划（2016－2035）中，规划市区形成“一城两核三片六组团”的总体空间布局。“一城”指由梁溪区、滨湖区全部和锡山区、惠山区、新吴区部分组成的中心城。“两核”指中心老城和太湖新城。“三片”指锡东新城片区、惠山新城片区、高新片区三个产城综合片区。“六组团”指玉祁-前洲、洛社、阳山、东港-锡北、羊尖、鹅湖六个外围城镇组团。这一布局着眼无锡未来长远发展，进一步细化主城区和各组团的职能分工，将使无锡的城市功能、定位更加清晰，各板块职能分工更加明确。而目前楼市中所称的乡镇板块也都集中在这“六组团”中。

　　融创进驻洛社，万科、龙湖首入阳山，新力地产进驻胡埭镇，中洲地产开发鹅湖镇，保利路劲联合开发梅村地块……从无锡近两年的土拍来看，无锡土地市场的格局日趋明显，主城区的开发建设越发成熟，可建设地块也越来越少，致使极具潜力的乡镇板块成为下一个开发“宝地”，各大房企也纷纷把目光投向了乡镇板块。从玉祁、城铁惠山站区、钱桥，再到东北塘、东港、胡埭、硕放等地，区域楼面价也是节节高升。从中心到边缘，无锡的楼市版图也越来越大。

　　传统核心区域地块依旧抢手

　　一方面是乡镇板块的地块和项目炙手可热。另一方面，以梁溪区、滨湖区、经开区为代表的核心区域以及核心地段的地块依旧是土地市场上争夺的焦点。9月4日，无锡迎来“8.30”新政后的首场土拍。位于滨湖区湖滨路与稻香路交叉口东北侧的北桥中巷地块最高限价18000元/㎡，最终景瑞以总价约7.631亿元斩获，楼面价18000元/㎡+人才房建面700㎡，溢价率18.8%。该地块位置优越，距离市中心以及河埒口都不算远，目前无锡的最高楼面地价就位于河埒口。该地块附近各项配套成熟，周边有阳光购物广场、运河外滩、华东大厦等。湖滨路板块距离上次挂地已经过去一年多的时间，上次成功出让的地块是17805元/㎡的金领原水产市场地块，也就是现在的金领蠡洲台项目。

　　最近一段时间，前往海岸城的市民，总是会被设立在一楼的玖珑悦沙盘所吸引，这个由金科与阳光城联手打造的项目，择址就在经开区华庄。而阳光城集团单独操刀的首个项目则落子在梁溪区山北板块。同样，旭辉在城市南部的几个新项目都集中在滨湖、经开两个区。可见传统核心区域的魅力还在，依旧是品牌房企深耕的方向，也是刚性、尤其是改善型住房需求相对集中的区域。“三区合并后的梁溪区，文化、交通、产业等各方面优势越发强大。经开区历经10多年的建设，也是愈发醇熟，尤其是各类优质资源的汇集，让这个板块成为楼市中的一大超级板块。”有着多年地产从业经验的孙斌晖表示，不仅仅是新房市场，从二手房市场的表现也可以看出，梁溪区由于优质教育资源较为集中，好的学区房成交比重很大。而经开区近两年成交排名较前的万科城市花园、中海珑玺等项目都是优质生活配套和学区房的代表。

　　板块崛起遵循城市纵深发展脉络

　　从城市战略“南移”的发展手笔，到城市“东扩”的战略规划，再到锡澄锡宜一体化的推进，乃至无锡融入长三角一体化的进程，众多板块因此而受益并得以蓬勃壮大、根深叶茂。各板块中，新城是规格最高的板块。太湖新城、锡东新城、惠山新城、天一新城、蠡湖新城、洛社新城、锡西新城……这些朗朗上口的新城也都在遵循着最初的规划往既定的方向发展。

　　有人说，2020年，无锡的楼市之争实质上也就是板块之间实力的角逐。究竟谁是主角，要看谁更有实力。也有人说，是曾经的乡镇成就了新城。没有乡镇，就没有新城。乡镇是地理位置较为偏远或城市边缘的表述，而新城是告别蛮荒、走向文明、拥抱美好人居的起点。2018年，洛社的房价还在万元左右。现在，洛社新城的地价都近万了，这就是蜕变。开发商的战略性眼光，总是会先于买房人的。继万科在梅村第一个项目万科维园之后，今年5月份，万科82轮竞拍拿下梅村吴樾东方西侧地块，以11020元/㎡楼面价给买房人来了个“措手不及”。目前项目案名定位梅里上城。曾经无人问津的东北塘在恒大、旭辉、圆融等品牌的进驻下，板块价值也在不断提升。这两年，以金融街、康桥为代表的房企也布局在了鸿山这一省级旅游度假区。目前金融街在鸿山已布局时光鸿著、金悦府两大项目，梅村的改善型项目融府也出自金融街。有业内人士表示，鸿山与硕放一样，处于与苏州接壤的重要板块，地理位置的优越，使得其在长三角一体化的进程中更具发展优势与空间。又由于与梅村相邻，被称为“大鸿梅板块”，这是个拥有3000多年吴文化历史的大板块，中国第一条人工运河伯渎港流经此地，这里也是万科、雅居乐、建发、路劲等诸多品牌房企愿意深耕并钟情的区域。

　　在一次专访中，融创地产的高层顾国华就表示：“无锡未来城市发展的重心在哪里，我们就到哪里。”这句话掷地有声。不管是高颜值的新城，还是田园风光无限的老镇，抑或是车水马龙烟火味十足的梁溪区，哪里有对美好人居的向往，哪里有超前的规划，哪里就会有房企抵达的身影。融入无锡城，与这座城市共建、共生，共成长。至于更新后的城市界面，哪个板块才是主角，答案，也许是丰富多彩的。 （仙林）